Rozliczenie podatku przy sprzedaży nieruchomości – co warto wiedzieć?

Sprzedaż nieruchomości to istotna decyzja finansowa, która wiąże się nie tylko z możliwością zysku, ale też z obowiązkami wobec urzędu skarbowego. Wielu właścicieli zapomina, że taka transakcja może podlegać opodatkowaniu, a brak wiedzy na ten temat może prowadzić do nieprzyjemnych konsekwencji. Poniżej przedstawiamy, co warto wiedzieć o rozliczeniu podatku przy sprzedaży nieruchomości.

Kiedy sprzedaż nieruchomości powoduje powstanie obowiązku podatkowego?

Podstawowa zasada wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w niej, jeżeli następuje przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

W praktyce oznacza to, że pięcioletni termin liczony jest nie od dnia zawarcia aktu notarialnego, lecz od 1 stycznia roku następującego po roku nabycia lub zakończenia budowy. Po jego upływie sprzedaż nie generuje obowiązku podatkowego i nie wymaga żadnego zgłoszenia do urzędu skarbowego.

Jak rozumieć moment nabycia?

W zależności od sposobu wejścia w posiadanie nieruchomości, moment nabycia może być różnie interpretowany:

• W przypadku zakupu – decyduje data przeniesienia własności, czyli najczęściej data aktu notarialnego.
• Dla darowizny – liczy się data otrzymania nieruchomości, a nie dzień jej pierwotnego nabycia przez darczyńcę.
• Przy spadku – bieg pięcioletniego terminu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył nieruchomość.
  
  

Ten ostatni przypadek budzi szczególne zainteresowanie, ponieważ może znacząco skrócić okres oczekiwania na możliwość sprzedaży bez podatku.

Co podlega opodatkowaniu?

Przedmiotem opodatkowania nie jest przychód, lecz dochód ze sprzedaży. Dochód ustala się jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami jego uzyskania.

Przychód stanowi wartość wyrażona w akcie notarialnym, pomniejszona o poniesione koszty sprzedaży – np. prowizję pośrednika, opłaty notarialne, koszty ogłoszeń czy inne udokumentowane wydatki.

Koszty uzyskania przychodu to m.in.:

• cena zakupu nieruchomości,
• udokumentowane nakłady inwestycyjne (remonty, rozbudowy),
• opłaty administracyjne związane z nabyciem,
• podatek od spadków i darowizn (jeśli dotyczy),
• długi spadkowe, roszczenia o zachowek – w przypadku spadków.

Warto zaznaczyć, że w przypadku nabycia odpłatnego (np. zakupu) koszty nabycia i nakłady mogą być powiększane o wskaźnik inflacji.

Wysokość podatku

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu, obliczonego zgodnie z wyżej wymienionymi zasadami. Nie obowiązuje tu skala podatkowa – stawka jest liniowa.

Podatek wykazuje się w zeznaniu PIT-39, składanym do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Jeżeli transakcja miała miejsce w 2025 roku, deklarację należy złożyć do końca kwietnia 2026 roku.

Ulga mieszkaniowa – kiedy można uniknąć podatku?

Podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, jeśli środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Aby skorzystać z ulgi, muszą zostać spełnione następujące warunki:

• Przychód ze sprzedaży musi zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zbycia.
• Cele mieszkaniowe muszą mieć charakter osobisty – np. zakup lub budowa domu, remont własnego mieszkania, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.

Ulga obowiązuje również w przypadku zakupu lub inwestycji w państwach należących do UE, EOG lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Nie wszystkie wydatki będą jednak uznane przez urząd za uprawniające do ulgi. Interpretacje podatkowe oraz interpretacja ogólna Ministra Finansów doprecyzowały m.in., że zakup mebli pod zabudowę, AGD w zabudowie czy instalacji oświetleniowych można uwzględnić jako cel mieszkaniowy. Z kolei zakup drobnego sprzętu AGD (np. ekspresu do kawy) nie daje takiej możliwości.

Co w przypadku najmu nieruchomości?

Nieruchomość, która była wcześniej wynajmowana, nie traci prawa do ulgi mieszkaniowej, jeśli zostanie sprzedana. Znaczenie ma jednak to, w jaki sposób była rozliczana – prywatnie czy w ramach działalności gospodarczej.

Od 2022 roku najem prywatny można rozliczać wyłącznie na zasadach ryczałtu:

• 8,5% dla przychodów do 100.000 zł,
• 12,5% dla nadwyżki powyżej tej kwoty.

W przypadku działalności gospodarczej najem można rozliczać na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtem. Wybór wpływa na sposób rozliczenia kosztów, w tym możliwość amortyzacji (niedostępna przy nieruchomościach mieszkalnych od 2022 roku).

Podsumowanie

Rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości zależy od wielu czynników: daty nabycia, formy własności, rodzaju nieruchomości, sposobu jej użytkowania oraz celu, na jaki zostanie przeznaczony przychód.

Zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy powinni analizować każdy przypadek indywidualnie, biorąc pod uwagę aktualne przepisy, interpretacje organów podatkowych i własną sytuację majątkową.

W razie wątpliwości warto zasięgnąć porady doradcy podatkowego lub wystąpić o indywidualną interpretację podatkową, co pozwala uniknąć sporów z fiskusem i ewentualnych sankcji.