- 37-300 Leżajsk, pl. Targowy 8
- biuro@biuro-ak.pl
Baza wiedzy
Najem prywatny pozostaje jednym z najczęstszych sposobów pasywnego zarabiania przez osoby fizyczne. Coraz więcej właścicieli nieruchomości decyduje się na wynajmowanie mieszkań, domów czy lokali użytkowych. Choć dochody z najmu wydają się prostym źródłem przychodu, ich rozliczanie wymaga znajomości przepisów podatkowych i aktualnych zasad. Błędne lub nieterminowe rozliczenia mogą prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych.
Z punktu widzenia prawa podatkowego, każdy przychód musi być wykazany i opodatkowany zgodnie z obowiązującymi przepisami. W przypadku najmu nieprawidłowe rozliczenie może skutkować sankcjami ze strony urzędu skarbowego, w tym naliczeniem odsetek, kar finansowych, a nawet odpowiedzialności karnej skarbowej. Ponadto znajomość zasad opodatkowania pozwala uniknąć pułapek, takich jak niezamierzone przekroczenie limitów lub błędna interpretacja przepisów dotyczących kosztów.
Najem prywatny to forma udostępniania nieruchomości, która nie spełnia przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej (np. brak zorganizowania, powtarzalności i skali charakterystycznej dla firmy). Przychody z takiego najmu są opodatkowane na zasadach ryczałtu. Jeśli jednak najem jest prowadzony profesjonalnie, z wieloma lokalami, i spełnia znamiona działalności gospodarczej, należy zarejestrować działalność i wybrać odpowiedni sposób opodatkowania (np. skala podatkowa, podatek liniowy, ryczałt od działalności).
Od 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma możliwości rozliczania według skali podatkowej ani podatku liniowego.
Stawki ryczałtu w 2025 roku:
Podatek ten płaci się od całości przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty (np. remonty, czynsze do wspólnoty, odsetki kredytowe). Informacja o wyborze formy opodatkowania powinna zostać zgłoszona do urzędu skarbowego najpóźniej przy składaniu pierwszego PIT-28.
Każda umowa najmu powinna mieć formę pisemną i zawierać podstawowe dane stron, opis nieruchomości, wysokość czynszu, okres najmu oraz zasady rozliczeń opłat dodatkowych.
Wpłaty z tytułu najmu powinny być dokumentowane przelewami bankowymi lub rachunkami/fakturami. Nie ma obowiązku posiadania kasy fiskalnej, jeśli czynsz trafia na konto lub każda transakcja jest potwierdzona odpowiednim dokumentem.
Podatek ryczałtowy można opłacać:
Roczne rozliczenie odbywa się na formularzu PIT-28, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Osoby rozliczające najem w ramach działalności wykorzystują formularz PIT-36.
W przypadku ryczałtu wszelkie przychody podlegają opodatkowaniu, w tym również opłaty eksploatacyjne pokrywane przez najemcę, jeśli przechodzą przez rachunek właściciela. To oznacza, że czynsz administracyjny, media czy opłaty za wywóz śmieci, które najemca przekazuje wynajmującemu, są częścią przychodu do opodatkowania.
Kosztów nie można odliczać, nawet jeśli są bezpośrednio związane z utrzymaniem nieruchomości (np. remonty, ubezpieczenia, odsetki od kredytu). Wybierając ryczałt, podatnik rezygnuje z możliwości pomniejszenia podatku o wydatki.
Najem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, niezależnie od wysokości przychodów. Jednak w przypadku najmu na cele inne niż mieszkaniowe (np. biura, magazyny), po przekroczeniu rocznego limitu 200 000 zł, może powstać obowiązek rejestracji do VAT i opodatkowania usług.
Warto zwrócić uwagę na formę zawieranej umowy i faktyczne wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Ewentualne błędy w ocenie celu najmu mogą prowadzić do niezamierzonego wejścia w VAT.
Do typowych błędów należą:
W praktyce warto:
Aktualne dane i interpretacje dostępne są na stronie gov.pl, w serwisie e-Urzedu Skarbowego oraz poprzez kontakt z Krajową Informacją Skarbową. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub księgowym specjalizującym się w rozliczaniu najmu.