Istotny wyrok NSA dla podatników wynajmujących lokale w ramach działalności gospodarczej

Podatnicy wynajmujący nieruchomości w ramach działalności gospodarczej od lat mierzyli się ze sporem dotyczącym rozliczania mediów refakturowanych na najemców. Problem był szczególnie istotny dla osób opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Organy podatkowe konsekwentnie prezentowały stanowisko, zgodnie z którym także kwoty odpowiadające kosztom mediów stanowią przychód podatkowy wynajmującego. Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego może jednak istotnie zmienić praktykę stosowania przepisów.

Na czym polegał spór

Sprawa dotyczyła podatniczki prowadzącej działalność gospodarczą, która wynajmowała powierzchnie w budynkach magazynowych i magazynowo-biurowych. Z zawartych umów wynikało, że najemcy, obok czynszu, ponoszą również koszty mediów, takich jak energia, woda czy gaz. Opłaty te były rozliczane według faktycznego zużycia, a następnie refakturowane przez wynajmującą na poszczególnych najemców.

Podatniczka zwróciła się o interpretację, pytając, czy kwoty wynikające z refaktur za media powinny być uznawane za przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem. W jej ocenie nie można było mówić o przychodzie podatkowym, ponieważ zwracane przez najemców środki nie stanowiły dla niej realnego przysporzenia majątkowego. Otrzymane kwoty musiała bowiem przekazać dostawcom mediów, a sama pełniła wyłącznie funkcję pośrednika w rozliczeniach.

Stanowisko organu podatkowego

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z takim podejściem. Uznał, że skoro najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, to zarówno czynsz, jak i odrębnie refakturowane opłaty za media należy traktować jako przychód z działalności. W praktyce oznaczałoby to konieczność objęcia ryczałtem również tych kwot, które wynajmujący jedynie pobiera od najemców po to, aby rozliczyć się z dostawcami.

Takie podejście przez długi czas dominowało w praktyce organów. Fiskus przyjmował, że refakturowanie mediów pozostaje elementem rozliczenia najmu i dlatego mieści się w zakresie przychodów osiąganych przez przedsiębiorcę.

Co uznał WSA

Sprawa trafiła następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Sąd zwrócił uwagę, że nie każda kwota otrzymana przez przedsiębiorcę automatycznie staje się jego przychodem podatkowym. Dla uznania danego świadczenia za przychód konieczne jest istnienie definitywnego przysporzenia majątkowego, czyli trwałego i ostatecznego powiększenia majątku podatnika.

WSA podkreślił, że czynsz najmu bez wątpienia stanowi przychód z działalności gospodarczej, ponieważ jest dla wynajmującego rzeczywistym i ostatecznym przysporzeniem. Inaczej należy jednak ocenić zwrot kosztów mediów zużytych przez najemców. Tego rodzaju kwoty nie zwiększają majątku wynajmującego w sposób definitywny, ponieważ są jedynie przekazywane dalej. W konsekwencji sąd uchylił interpretację organu.

Rozstrzygnięcie NSA

Stanowisko WSA zostało następnie potwierdzone przez Naczelny Sąd Administracyjny. NSA zaakcentował, że w analizowanej sprawie koszty mediów były refakturowane bez doliczania marży. To oznacza, że po stronie wynajmującej nie dochodziło do żadnego trwałego wzbogacenia.

Sąd wyraźnie rozróżnił dwa elementy rozliczenia najmu. Pierwszym jest czynsz, który stanowi klasyczny przychód z działalności gospodarczej. Drugim są opłaty za media, które w opisanym modelu nie mają charakteru definitywnego przysporzenia. Skoro podatniczka jedynie przenosiła na najemców koszty faktycznie przez nich wygenerowane, nie można było uznać tych kwot za przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem.

Dlaczego ten wyrok jest tak ważny

Znaczenie tego orzeczenia jest duże, ponieważ podważa ono utrwalone podejście organów podatkowych. Dla przedsiębiorców wynajmujących lokale może to oznaczać silny argument w sporach dotyczących rozliczania mediów. Jeżeli opłaty są refakturowane zgodnie z rzeczywistym zużyciem i bez dodatkowej marży, trudno mówić o powstaniu przychodu po stronie wynajmującego.

Wyrok NSA nie zmienia samej zasady, że czynsz z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej stanowi przychód podatkowy. Istotne jest jednak to, że odrębne rozliczenie mediów nie musi być traktowane w taki sam sposób. Kluczowe znaczenie ma tu brak definitywnego, ostatecznego przysporzenia majątkowego.

Co z tego wynika dla podatników

Dla osób prowadzących działalność gospodarczą i wynajmujących nieruchomości omawiane orzeczenie może mieć praktyczne znaczenie przy bieżących rozliczeniach oraz w ewentualnych sporach z organami podatkowymi. Wyrok NSA wzmacnia stanowisko, zgodnie z którym zwrot kosztów mediów, refakturowanych na najemców bez marży, nie powinien być automatycznie traktowany jako przychód opodatkowany ryczałtem.